教学仪器厂家项目实施方案（五）

　

十二、工程管理制度及规范

（一）机电设备统计制度

1、工程部负责机电设备的统计工作，并坚持真实、准确、帐物相符的原则。

2、机电设备的统计主要是统计设备的基本情况，内容包括：设备名称、设备型号、安装地点、装机容量、电压等级、工作方式、出厂编号、出厂日期、生产单位、使用时间、设备原值、检测周期、配套电机型号、主要部件、随件资料、设备图样等。

3、机电设备的台帐与随机资料图册、运行检修记录构成设备的全部档案内容。

4、机电设备使用状态的统计以机电设备运行一览表的形式反映设备的状态，内容包括：设备名称、型号规格、电机容量、设备编号、使用情况等。

5、设备的统计资料必须全部真实地反映实情，并交文档管理员存档备查。

（二）智能信息调度室管理规定

1、信息室实行专职人员全日24小时值班负责制。

2、信息室值班员每天检查各类信是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问迅速上报管理处主任。

3、控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关应急措施处理，如属误报应进行复位，并记录在《智能控制值班记录表》中。

4、智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动、手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在《智能控制值班记录表》中。

5、智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报单》，并立即通知工程部维修人员进行维修。

7、智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆危险品，中心内按规定配备便携式灭火器和常用灭火器械。

8、阻止外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经管理处批准。未经管理处许可，中心工作人员不得接待任何来访者。

（三）配电房管理制度

1、配电房的全部机电设备，由水电值班员负责管理及值班，值班员必须熟悉电气设备情况和有关协管队措施，无关人员禁止止进入配电室。

2、保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在40度以下，配备灭火器材，各标志牌清晰、醒目。

3、实行24小时值班制度，并建立运行记录，值班员每四小时巡查一次，并在《配电柜巡视记录表》上做好记录，发现问题及时修理，不能解决的问题及时上报工程部部长。

4、巡查内容包括室内有无异味、噪声，并记录电压、电流、温度、电表行数，检查屏上指示灯，补偿柜运行情况等，发现异常及时维修，并上报工程主管。

5、房内禁止乱拉乱接电线，供电线路严禁超载供电，如确需要，书面上报管理处主任。

6、配电房内设备和线路改变须经管理处主任同意，重大改变须报有关主管部门审批。

7、严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘鞋、绝缘手套等。

（四）消防控制中心管理制度

1、消防控制中心实行专职人员全日值班负责制。

2、值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报工程部长，遇到重大问题迅速上报消防责任人。

3、消防控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如属火灾报警，按消防应急措施处理，属误报应进行复位，并记录在《水电、消防值班记录表》中。

4、消防控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动、手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在《水电、消防值班记录表》中。

5、消防设备出现故障时，值班员应填写《设备维修申报单》，立即通知工程部维修人员进维修。

7、消防控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险品，消防控制中心应备有便式灭火器和常用灭火器械。

8、严禁外人进入消防控制中心，如因工作需要必须经管理处批准。

（五）电梯的值班检查制度

1、电梯的值班巡视检查由电梯值班员进行。

2、电梯值班员经市劳动局特种操作技能培训后，持证上岗。

3、电梯值班员须每天对所辖电梯进行巡视检查，巡视检查内容包括：

（1）电梯运行过程与正常状态有无差别；

（2）电梯的配套设施是否齐全完好；

（3）电梯减速箱是否正常；

（4）电梯钢丝绳外观是否有断丝断股现象；

（5）电梯制动器是否可靠制动、禁甸件是否松动；

（6）电梯维修保养工作是否留有缺陷；

（7）电梯机电设备运转是否正常；

（9）减速箱油位、温升是否正常；

（10）有无异声、异味现象和底坑水浸现象等。

4、电梯巡视检查后须认真填写《电梯值班巡视检查记录表》，包括下述内容：

（1）电梯维修保养人员的主要工作内容简述；

（2）电梯维修保养人损的人数名单；

（3）电梯维修保养更换的主要零部件；

（4）故障处理跟踪记录；

（5）困人解救情况；

（6）电梯卫生状态等。

5、电梯值班人员困人解救后，须填写《困人统计表》。

（六）电梯检查及保养制度

1、日常巡视检查及保养

（1）巡视机房内各种仪表、配电柜、控制柜、曳引系统、限速装置及照明系统，清洁除尘，发现异常情况及时处理或上报。

（2）巡视操纵盘、照明、轿厢风扇、通讯、壁板及地面等设备，检查协管队触板及轿厢开关的工作情况。

（3）检查轿顶设备，并站在轿顶处，用慢车观察全程运行情况一遍，发现异常情况及时处理。

（4）检查底坑限速张紧装置，轿厢及对重的缓冲器，平衡链及固定装置和照明系统。

2、周检及保养

（1）询问电梯运行情况，有无急修等情况。

（2）观察所有继电器、接触器和空气开关的动作情况，检查其触头是否有火花、烧焦等情况，继电器、接触器是否发热，清洁接触器衔铁。

（3）检查制动器压杆是否行动自如，制动盘与闸瓦间隙是否正常以及有无异常磨损。

（4）检查曳引机油位、油质是否有化学沉淀和乳化现象。

（5）检查电梯平层的准确度，轿厢门开关有无阻塞和异响情况。

（6）检查厅门锁是否灵活，清洁调整厅门开关，清洁门导机。

（7）检查轿厢、轿顶、轿底、井道及底坑的所有开关及按钮，要求动作灵敏可靠。

3、季度检查及保养

（1）拆检逆变器，并彻底清洁。

（2）轿顶清洁除尘，导轨清洗加油，清除导轨油壶内已污的油棉线。

（3）检查曳引钢丝绳张力是否均匀，当张力差大于5%时，应予调整，检查曳引绳捻绳，直径及磨损情况，并检查各绳头。

（4）拆检清洁轿门电机，检查碳刷及整流子的磨损情况，并清洁轿门的控制箱。

（5）检查清洁轿门的联动机构，使转动杆各传动关节转动灵活，门开关自如，紧固各部螺母，必要时调整门速。

（6）检查门刀和门锁、滚轮之间的间隙与垂直度。

（7）检查厅门钢丝松紧及磨损情况，厅门悬挂滚轮及自动收绳轮。

（8）检查轿厢，对重导靴及其磨损情况和协管队钳与导轨的间隙，必要时予以调整。

（9）检测控制柜的对地绝缘电阻及主电机，门电机的相间和对地的绝缘电阻。

4、年度检查及修理

（1）调整开关门继电器，仔细检查各种控制屏上所有接触器、继电器、空气开关和按钮，如有灼痕、拉毛等现象要予以修复或调换，并紧固接线端子。

（2）检查限速器的动作速度是否准确，协管队钳是否可靠动作。

（3）调换开、关门机构的易损零件。

（4）检查协管队回路触点的工作情况及可靠性。

（5）系统调整电梯的运行参数。

（6）按劳动局电梯年检要求检测。

（七）设备机房卫生制度

1、设备机房卫生是搞好设备管理的前提。

2、按规定严格执行，每天对机房和机器设备进行一次卫生工作，每月一次大扫除。

3、维修队地域及各设备机房不准悬挂和晾晒衣物。

4、只允许在规定的场所吸烟，烟头不得乱丢，不允许烟缸中堆满烟头，要提倡文明。

5、技工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。

6、工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。

7、讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。

（八）设备机房值班制度

1、未经领导批准，员工不得私自带领外单位人员到机房内参观。

2、经领导批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原值班人员要密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活，及时发现和处理隐患。

3、要严格按照巡视规定，准点抄录设备各运行数据，认真做好记录。

4、值班人员必须严格遵守劳动纪律，不得将与工作无关的物品带入机房，特别禁止的是食品。

5、在机房内不允许接用临时电器设备，不允许随意挪动消防器材，不允许未经批准，使用电焊、气焊，不允许在机房吸烟。

6、保持机房清洁卫生，搞好文明生产。

（九）设备日常巡检制度

1、当值人员与各系统技术人员根据系统的运转情况制定巡检内容、要求和巡检线路，并落实到具体人员；

2、巡检人员严格按照时间和巡检内容进行巡检，发现问题及时解决或上报处理；

3、保证各系统的正常运行和重点设备正常运转；

4、月终将填写的巡检记录表整理汇集报工程部经理，由档案管理人员收存，以备查证。

（十）设备日常维修管理

1、公司使用部门的设备发生故障，须填写维修通知单经部门主管签字交工程部；

2、工程部主管或当值人员接到维修通知，应随即在日常维修工作记录簿上登记接单时间，根据事故的轻重缓急及时安排有关人员处理，并在记录簿中登记派工时间；

3、维修工作完毕，主修人应在维修通知单中填写有关内容，经使用部门主管人员验收签字，并将通知单交回工程部；

4、工程部在记录簿中登记维修完工时间，并及时将维修内容登记在维修卡片上，审核维修中记载的用料数量，计算出用料金额填入维修通知单内；

6、工程部接单后两日内不能修复的，由当值主管负责在登记簿上注明原因。若影响业主使用的，应采取特别措施尽快修复。

（十一）设备事故处理

1、设备一旦发生事故，影响到业主的正常生活和活动时，必须马上启用应急设备，采取应急措施挽回损失和影响，并保护现场，及时上报。

2、有关领导及有关人员要立即赶赴现场检查、分析、记录及时做出处理。

3、事故发生后，有关人员要将设备事故报告单送交有关领导批示后，由工程部和有关部门领导解决。

4、对于事故责任者，公司要查明原因，根据规定，视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分；如果已触犯法律，则按国家法律程序处理。

5、事故的事后处理要做到四不放过：

（1）事故原因不查清不放过；

（2）缺乏切实有效的防范措施不放过；

（3）缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过；

（4）事故责任人和员工未受到教育不放过。

（十二）维修报告

1、下列情况报告领班：

（1）主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；

（2）设备出现故障或停机检修；

（3）零部件更换及修理；

（4）维修人员的去向，客户维修材料的领用

（5）运行人员暂时离岗；

（6）对外及上级联系。

2、下列情况必须报告技术主管（工程师）：

（1）重点设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；

（2）采用新的运行方法；

（3）重点设备出现故障或停机检修；

（4）系统故障及检修；

（5）重要零部件更换及修理加工及改造；

（6）工具、备件、公共维修材料领用；

（7）员工加班、调班、补休、请假。

3、下列情况必须报告部门经理：

（1）重点设备出现故障或停机修理；

（2）影响园区运行的设备故障或施工；

（3）系统运行方式的重大改变；

（4）重点设备主要零部件更换、修理外委加工；

（5）系统及主要设备的技术改造；

（6）系统或设备的增改工程及外委施工；

（7）技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整；

（8）员工一天以上的请假，领班以上员工的补休、换班。

（十三）预防性维修

1、物业区域设备管理最有成效的方法是：立足于预防，即预防为主，防重于治。

2、无论什么设备均应严格按照产品说明书规定的保养项目进行日常保养。

3、维修队必须制定有关分管设备的预防性维修计划，作为技工全年的安排，是维修队最具权威的指令性文件。

4、员工要严格按照预防性维修计划执行。

5、办公室要严格按照预防性维修计划检查。

（十四）工程档案借阅制度

1、工程技术档案是物业区域的重要财富，人人都要爱惜。

2、无关人员不得借阅档案资料。

3、未经批准，不得将物业区域的有关档案资料借出。

4、物业区域重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。

5、档案资料借阅要履行借阅手续。

6、每次限借一本，经公司经理批准后才可变通。

7、借期为一个月，到期应办续借手续。

8、所借出档案资料，借阅人不得画画涂涂，保持版面清洁。

（十五）维修用品采购制度

1、应有所有设备的维护、操作、使用说明书。

2、根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单，结合物业区域所配备的设备的数量，提出至少应保证三至五日所需的备品备件清单。

3、国内可以采购到或能加工的，技术含量较低的备品备件，无须进口。

4、国内采购不到，技术含量较高必须进口的备品备件，应考虑到资金的占压，提出合理的最低限额。

5、同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。

6、考虑到进口配件供货周期长的因素，一些重要设备的备件必须有一定量的库存。

（十六）工具领用保管制度

1、工具分个人领用工具及班组领用公共工具两种；

2、个人领用工具品种根据工种配备表配备，由员工申请，主管批准后到仓库办理领用手续，领用后个人负责使用、保管；

3、班组领用公共工具品种根据工种配备表配备，由各班长申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由班长保管，班组交接班时，按交班制度交接公用工具；

4、各种工具由仓库列表登记。班组公用工具配备表一式两份，一份仓库存底，一份班组自存；

5、工具发生丢失、毁损，由保管者写明原因，向部门经理报告。属人为的丢失、毁损，由责任人按当时工具的价值赔偿；

6、工具因使用时间过长而发生磨损或损坏的，经部门经理批准可以办理报废，保管人重新办理领用手续。

（十七）维修工交接班制度

1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。

2、交接班双方人员必须做好交接班记录的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式；以及设备检修、变更情况；清点仪表、工具；检查设备状况、公共区域和业主户内维修情况等等。交班时，双方领班在值班日志上签字。

3、在下列情况下不得交接班：

（1）在事故处理未完或重大设备启动或停机时；

（2）交接班准备工作未完成时；

（3）接班人数未能达到规定人数的最低限度时；

（4）领班或由主管指定的替代领班的人未到时；

（5）接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。

（十八）上门维修服务的规范要求

1、敲门。有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候十分钟。若主人仍未返回，填写歉意信留言栏，塞入用户门内。

2、介绍。主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：对不起，打搅了，我是物业管理公司维修人员×××，前来为您服务。

3、致歉。双手递交歉意信，诚恳地说：对不起，××设备出了故障，给您添麻烦了。

4、进门。如进入公寓、住室等十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入、或穿好自备鞋套，经主人许可后进门服务。在特殊情况下，如用户家里没有铺地板；经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

5、维修。维修工作中手脚要轻，尽可能不发生噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼，并说一声非常对不起。

6、整理。修理完毕，用自备专用擦机布将设备擦拭干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。

7、试用。当着主人的面试用设备，证实设备恢复正常运转，主请主人验收。

8、讲解。向用户讲解故障原因，介绍维修保养知识，并告诉主人正确使用设备的注意事项。

9、收费。按规定标准收费。

10、填单。如实填写维修服务工作单，并请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。

11、辞别。向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则就离开地面一定距离，至门口时，应转身面对房间主人说：今后有问题，请随时联系，再见。

12、整个工作期间不得收受房间主人送的物品，也不能借用主人家里的工具、抹布等。

（十九）库房管理工作流程

1、目的

确保物资得到协管队贮存，以完好状态交付使用部门或场所。

2、适用范围

适用于管理处物料仓库的管理。

3、职责

（1）库管员负责对入库物品的验收、标识和进出的记录。

（2）管理处主任不定期对仓库进行抽查和指导。

4、工作程序

（1）物资盘存

库管员每月月底对库房内物资进行一次盘点，提出下月补充物资的采购计划。

（2）物资的验证和入库

A 采购人员根据《采购计划》和《请购单》的要求对采购回来的物资，应填写《物品进库单》，办理入库手续。

B 库管员根据《物品进库单》核对入库物资的数量、型号、规格，并进行外观检查、技术资料查验等，具体验证依照下表所列内容进行。

（3）如验证中发现不合格品，应按JK/QP8.3-01《不合格品控制程序》进行处理。

（4）入库物资由库管员进行《物资收发登记卡》和账薄登记，做到账、

物、卡相符。

（5）标识、储存和防护

A 库房内设置：合格区、不合格区、待验区等，并有相应的标识牌。

B 物资办理完入库后按区分类，将其放置于合适的环境。物资摆放应便于拿取，物资存放应与物资卡对应。

C 库管员应经常对库房进行清扫，保持库房内干净、整洁。

（6）物资的出库

A 领用物资应由领用人填写《领料单》经主管批准后到库房领料。

B 库管员根据批准后的《领料单》发放物资。紧急情况下可先行发放，

但事后必须补办出库手续。

C 对存放时间太长的物品，在发放前应进行检查或性能检测，如发现

其不能使用，由库管员填写《不合格品处理报告》，经批准后进行报废处理。

D 物料发放后，库管员进行出库登记。

（7）工具的领用及归还

A 工具领用须由领用人填写《工具领用登记表》，并报主管批准。

B 库管员根据批准的《工具领用登记表》进行发放。

C 工具归还时由库管员核对领用工具的规格、型号、数量，并做好登记。

（二十）机电设备管理流程

1、目的：

规范机电设备管理的各项规定，确保机电设备的良好状态，满足管理的需

要。

2、使用范围：

用于各管理处机电的设备的管理。

3、机电设备管理的主要措施

（1）树立以预防为主，修理为辅，维护与维修并重的原则，大力加强设备的日常维护和保养工作，严格控制设备不正常的操作与事故责任，确保设备的使用期限，要求管理处必须建立、健全各种管理制度和各项管理措施。

（2）配备与机电设备管理工作相适应的人员、设备、仪器、仪表和作业环境。

（3）制订并贯彻执行设备台帐管理制度，健全设备及其附件的编号、统计、保管、更新、报废等管理办法。

（4）制订并贯彻各种设备的使用、维护、保养制度和运行操作流程及岗位职责。

（5）编制并确定各类设备修理周期、类别、管理程序及设备修理的复杂系数。

（6）制定各种机电设备的维修工期、材料损耗报表及备件定额。

（7）建立健全设备技术档案的管理制度，统计好设备运行和维修记录。

4、机电设备管理的规定

（1）操作人员在使用不熟悉的设备前必须进行有关设备的结构、性能、操作、维护及协管队技术等方面的培训后，方可使用和操作设备。

（2）机电设备应建立严格的交接班及巡视检查制度。

（3） 各设备必须严格执行其操作流程，严禁不按操作流程进行操作。

（4） 严肃处理设备事故，认真分析事故原因，积极及时采取措施纠正预防同类事故的再次发生。

（二十一）机电设备检查流程

1、目的：

为规范设备协管队管理，延长设备使用年限，确保系统的正常运行。

2、适用范围：

适用于各管理处机电设备协管队管理。

3、职责

（1）管理处主任负责机电设备协管队管理指导及监管。

（2）工程主管负责对小区设备日常运行维护维修协管队管理工作的安排和检查。

（3）维修人员负责设备房的具体协管队管理。

4、内容

（1）机电设备维修人员必须接受岗前协管队操作培训，经考核合格方可上岗。

（2）设备房必须符合消防要求，按规定配置相应的消防设施及灭火装置。

（3）设备房严禁堆放易燃、易爆物品及任何与设备运行无关的材料或物品。

（4）设备房不可以进行明火作业，如无法避免，则必须由专人在现场看护，并备好灭火器。

（5）供配电设施的维修应在停电后进行，必须带电作业时应做好协管队措施并有专人在现场监护，禁止一人单独作业。

（6）机电设备房应保持通风，照明以及应急灯在停电状态下正常使用。

（7）外来人员不得进入电梯机房、配电房、空调机房、水泵房等各要害部位，经管理处主任批准进入者，必须办理登记手续，并由工程主管陪同方可进入。

（8）维修人员必须严格按照技术流程对所管辖的设备协管队运行状态及所属机房范围内的协管队状况进行检查，发现不协管队因素及时报告，限期解决。

（9）各机房不得随意配备钥匙，各机房钥匙由值班人员专人负责；无人时必须锁好门窗，交接班时钥匙必须一起交接。

（二十二）供电设备运行管理流程

1、目的：

及时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证供配电设备协管队运行。

2、适用范围：

适用于小区专用配电房高、低压配电设备、变压器及附属设备的运行维护

保养工作。

3、职责

（1）值班维修人员负责供配电设备的清洁、操作、巡视、检查、记录、异常情况报告及供配电设备的维修、保养。

（2）工程主管负责设备的综合管理及上述工作的检查监督，以及外委维修的联系工作。

（3）管理处主任负责对上述工作的检查监督。

（4）管理处负责向有关业主通知停电情况。

4、工作程序

（1）值班维修人员

A 每班必须清洁配电房。

B 配电房每4小时进行一次巡视，并将检查结果记录于《值班记录》，每4小时巡视低压配电柜一次，记录设备运行数据于《设备运行记录表》内，同时检查运行情况，严禁不合理的超负荷运行。

C 供配电设备发生异常应情况及时报告工程主管，并在工程主管协同下排除。

D 市电停电应急电源应自动投入带负荷运行中，对柴油发电机组进行监视记录。

E 按计划进行供配电设备的维修保养，并将结果记录于《设备（设施）日常维护保养记录表》、《设备维修记录表》。

（2）工程主管

A 负责设备的技术资料、档案的收集、保管、负责零星设备配件、材料计划的编制，外委修理的联系工作。

B 每年12月制定下一年度供配电设备检查保养计划，并按运行情况制定中修、大修计划。

C 对供配电设备维修保养提供工作指导及检查监督。

D 负责编制供配电设备台帐、设备卡。

（3）水电值班协管队操作工作程序。

A 值班维修人员应严格按操作流程操作供电设备，保证设备正常运行。

B 进行配电柜检修时，应填写《设备（设施）日常维护保养记录表》，经管理处主任批准后方可进行。

C 全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬持有人工作、禁止合闸的指示牌。

D 严禁带电作业，紧急情况下需带电作业时，应有专人监护和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认协管队方可进行。

E 电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。

F 不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

G 操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套，穿绝缘鞋及戴工作帽。

（二十三）配电房管理工作流程

1、目的：

规范配电房的管理秩序

2、适用范围：

配电房管理

3、工作内容

（1）配电房内机电设备由值班维修人员进行操作、监控、记录、认真执行交接班制度，发现问题及时解决。

（2）按时填抄《低压配电设备运行记录》，监视电气设备运行情况，严禁不合理的超负荷运行。

（3）非工作人员进入配电房，须经工程主管或管理处主任批准后，在值班维修人员陪同下方可进入。

（4）保持设备房良好通风及照明，门窗开启灵活。

（5）配备消防设施设备，配电室内禁止吸烟。

（6）保持配电房清洁卫生，地板、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。

（7）不得擅自更改配电房内机电设备线路或器材，若需更改须经上级同意，方可更改。

（二十四）用电管理流程

1、目的：

确保用电安全

2、适用范围：

适用于管理处用电管理。

3、内容

（1）凡属管理处管辖范围内的供电系统一律由管理处管理，由供电局直接抄表到户的，由供电局管理。

（2）业主出门前应关闭电器开关，以免因电器短路而发生火灾等事故。

（3）业主如需要增加用电容量，必须先向管理处提出书面申请，由管理处或供电部门审查并确认符合增容要求的，经批准后方可增容。增容所需工程费（包括材料费）由业主负责。

（4）住宅用电设计容量根据户型的不同，分别20A（4.4KW）和40A（8.8KW），

请业主累计电器容量不要超过设计容量，否则，不可同时使用所有家用电器。

（5）以下现象均属偷电行为，管理处将按下列规定处理:

A 私自增加电气设备容量，且造成电气线路故障的，必须赔偿因此造成的损失，并重新申请增容手续；

B 擅自改动电气线路，除应按实际情况纠正外，还将违约金500～1000元；业主违反协管队用电规定，拒绝管理处维修人员检查，不采纳协管队用电意见及措施而造成事故，影响供电系统或对其他业主造成损失的，除按实际损失赔偿外还将按有关规定进行处罚。

（二十五）临时用电管理流程

1、用电申请：业主应事先向管理处以书面形式申请用电，填写临时用电申请单，注明用电单位、用电地点、负荷、电压等级、相数及时间。

2、审批：用电申请须经工程主管主管审批。

3、接线及送电：经批准后，业主需自己敷设好用电线路，经检查，符合用电协管队要求后，方可送电。有电表计量的，双方共同确认电表读数。

4、停电及拆线：业主终止用电，应事先通知工程主管，由值班维修人员断电拆线，并确认电表读数。

5、计量方式

（1）电表计量，由业主自备并按指定位置接线，每月计费一次。不足一月，按表实用电量计费。

（2）无表计量，按负荷量及用电时间事先估算。

（二十六）柴油发电机保养流程

1、柴油机250小时保养内容

（1）断开操作屏主断路器。

（2）起动发电机组预热半小时。

（3）停机拆下蓄电池正极接线并用胶布包好。

（4）趁热放出机油盘机油。

（5）更换机油滤清和柴油滤清器。

（6）更换机油滤清器和柴油滤清器。

（7）拆下空气滤清器，用压缩空气反向除尘。

（8）加注蓄电池比重液至极板上限2CM左右，保持比重1:28。

（9）调整风扇皮带，用于指压于2～5CM为正常。

2、柴油机1500小时保养内容

（1）按250小时内容完成。

（2）调整柴油机点火时间。

（3）调整气门间隙和喷油气推杆间隙。

（4）用力矩扳手紧固机身松动螺丝。

（二十七）给排水设备管理工作流程

1、目的

确保给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。

2、适用范围

给排水设备（设施）的运行管理。

3、职责

（1）水电维修工负责给排水设备的监控、记录及异常报告。

（2）水电维修工负责给排水设备维修保养。

（3）维修主管负责给排水设备（设施）综合管理及上述工作的检查监督。

（4）管理处主任负责上述工作的检查监督。

（5）管理处负责向小区业主通知停水情况。

4、工作程序

（1）管理人员工作程序

A 水电维修工

▲水电维修工负责给排水设备２４小时运行的操作、监控、记录。应该给

排水设备（设施）启动时观察电流、电压，并倾听有无异响，并记录于《值班记录》。

▲水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次，设备、地面、墙壁无积尘、

水渍、油渍。

▲按设备检查保养计划及设备（设施）检查保养表要求运行维修保养。

B 维修主管

▲维修主管负责给排水设备（设施）的综合管理，包括技术资料、档案的收集保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，外委修理的联系工作。

▲对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。

▲每年12月制订下一年度设备（设施）检查保养计划、并按运行情况制定中修、大修计划。

C 管理处主任

▲进行周检、月检。每月月底组织有关人员对给排水设备（设施）进行一次设备检评。

▲审核给排水设备（设施）检查保养计划、《设备维修记录表》、《设备（设施）日常维护保养记录表》、中修、大修计划。

（2）水泵房管理工作程序

A 非工作人员进入水泵房须经维修主管或管理处主任批准后，由水电维修工陪同，方可进入。

B 水泵房内机电设备由水电维修工负责操作，其他人不得擅自操作。

C 控制柜上转换开关，无特殊情况下应打在自动位置。生活水泵每隔１天进行轮换。

D 保持泵房良好通风及照明，门窗开启灵活无破损。

E 不得擅自改动机房线路、器材、若需改动，须经上级领导同意后，方可进行。

F 消防设施完好，禁止吸烟。

G 保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。

（3）停水管理工作程序

A 因工作维修等原因停水，应由给维修主管填写《停水审批表》管理处主任批准并提前24小时通知小区业主。因突发事件停机，应在１小时内联系有关部门处理，并在恢复供水后24小时内向业主作出解释。

（二十八）给排水设备的维修保养流程

1、目的

及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。

2、适用范围

辖区给排水设备（设施）的维修保养工作。

3、职责

（1）水电维修工负责给排水设备（设施）的维修保养。

（2）维修主管负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。

4、工作程序

（1）给排水设备维修保养工作程序

A 水电维修工负责给排水设备（设施）的维修保养。

B 维修主管每年12月制订下年度的设备(设施)维护保养计划，并按运行情况制订中修、大修计划。

C 水电维修工按给排水设备检查保养计划表要求，并将维修保养情况记录于《设备维修记录表》、《设备(设施)日常维护保养记录表》，零部件更换及大修同时记录于《设备管理台账》。

D 给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障、解决方案、解决时间书面上报管理处，限期解决。

E 凡是夜间发生的，不影响业主生活、工作的，不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班水电维修工进行维修。

F 维修主管提供工作指导及检查监督。

G 需停水进行维修保养时，遵守停水管理工作程序执行。

（2）给排水设备（设施）故障一般处理工作程序。

A 供水泵出现故障时，值班人员应马上启用备用泵，然后立即通知水电维修工及时维修。

B 排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如果控制回路出现故障，检查排除，如果水泵故障，停泵维修。

C 供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班水电维修工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响业主的解释工作。

（3）给排水设备(设施)检查保养表

（二十九）水泵房管理工作流程

1、非工作人员进入水泵房须经工程主管或管理处主任批准后，由值班维修人员陪同，方可进入。

2、水泵房内机电设备由值班维修人员负责操作，其他人不得擅自操作。

3、控制拒上转换开关，无特殊情况应打在自动位置。

4、保持机房内通风及照明良好，门窗开启灵活无破损。

5、配备的消防设施完好，禁止吸烟。

6、保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。

7、不得擅自改动机房线路，器材、若需改动，须经上级领导同意后，方可进行。

（三十）业主报修处理工作流程

1、目的

使业主减少报修的环节，使报修及时得以解决

2、适用范围：

物业管理小区

3、流程图

4、流程图说明

（1）准备工具中主要是带齐工具包中的工具，如：维修工具、鞋套、台布、抹布等。

（2）到达业主家中的礼貌用语及规范，见维修上门服务规范。

（三十一）有偿维修服务工作流程

1、目的

明确水电维修人员的作业范围，记录要求。

2、适用范围

适用于水电维修人员。

3、职责

（1）水电维修人员负责对业主水、电故障及设备的维修保养。

（2）维修主管负责对维修项目安排、指导、抽查，并负责《维修报事处理记录》的审核。

4、工作程序

（1）工作安排与接受

A 每日8：30参加晨会，接受维修主管的分工，如暂时没有安排维修工

作人员，应对责任区内机房设备进行清洁和维护工作，工作中随时听从维修主管的安排。

（2）维修业主户内给排水设施

A 维修人员接到《报事处理单》后5分钟内准备好工具袋，其内容包括两种规格的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，水胶布2卷及针对维修项目备用配换零件若干，干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个。

B 身着干净工装、带干净工作手套、佩戴工作牌、持《报事处理单》15分钟内到达业主单元。按门铃（或敲门），待业主开门后首先问您好，然后礼貌客气地询问是否有项目（水龙头或某阀门）需要维修，在业主首肯后才进屋维修。

C 在维修时，应尽量保持室内环境雅静，不扩散涉及太大范围，严禁高声喧哗、散漫浪荡。

D 维修完毕，要将所有维修垃圾装入塑胶袋带走，并将所维修部件和周围环境抹干净。

E 最后请业主试用，验收后请业主在《报事处理单》上签名，交付第一联与用户。

F 维修人员将签字的《报事处理单》第二联交给管理部，第三联给财务部。

（3）维修业主室内电器

A 维修人员接到维修指令后5分钟后准备好工具袋，带上必备的工具及针对维修项目备用零配件若干、干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个。

B 身着工装，带干净的工作手套，佩带工作牌，持《报事处理单》按门铃（敲门）。

C 待业主开门后首先问您好，然后礼貌客气地询问是否有电器（或某项目）需要维修，业主首肯后才进屋维修。

D 将毛巾铺在待修电器的旁边（屋顶、墙上作业除外），工具材料都放在毛巾上。

E 维修完毕，要将所在维修垃圾装入塑料胶袋带走并将所维修部件及周围环境抹干净。

附：有偿维修服务工作流程图

（三十二）业主验房工作流程

1、目的

业主对房屋进行验收，明确对业主的验收中存在的问题进行及时整改。

2、适用范围

前期业主接房

3、流程图

4、流程说明

（1）验房

A 物业管理人员持房屋钥匙随同业主（或业主代表）一起验房。

B 对验收时发现的工程质量问题，物业管理人员将其记录在《物验收清单》验收情况一栏（无问题打√和《物业交付验收表》），并请业 主（或业主代表）签字。

（2）维修

A 物业管理人员将《物业清单》、《物业交付验收表》复印件交工程主管，原件存入业主档案，工程主管在接单后一个工作日内开出《整改通知书》，送交维修单位，维修单位要签收。

B 《整改通知书》应清楚描述存在的问题，注明完成整改的具体时间。

若属重大工程质量问题，应发工作联系函给集团公司工程主管，通报并要求协助解决。

C 工程主管负责检查、配合督促维修单位进行维修并及时将维修结果记录在《物业交付验收表》整改结果栏内。

D 因维修单位的原因而影响整改维修进度，工程主管督促无效，必须及时向管理处主任报告，由管理处主任负责督促。

（3）反馈

A 工程主管在业主要求的维修项目完工后，及时通知业主再次验房，并记录在《物业交付验收表》业主复验意见栏内。不属于工程质量问题，由工程主管负责解释或协调相关部门拿出解释口径，在三个工作日内向业主解释。

B 工程主管将所有的业主对房屋质量的意见进行归纳分析，列出具有普遍性的问题清单，经管理处主任审阅后，交开发商以供参考。

（三十三）房屋、设备养护和修缮工作流程

1、 目的

定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能，开展有偿服务工作，在为小区业主提供便捷服务的同时为管理公司增加收入。

2、适用范围

房屋设施的养护和修缮。

3、职责

（1）物业管理处维修主管负责对房屋本体状况进行巡查，并接受业主的投诉，对发现的异常情况及时向直接上级反映。

（2）维修人员负责一般性的养护和维修工作。

（3）维修主管负责外委养护和维修项目的联络、检查和跟踪。

（4）管理处主任负责审批管理处房屋设施养护计划。

4、引用文件

（1）《城市异产毗连房屋管理规定》

（2）《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》

（3）《城市房屋修缮管理规定》

5、工作程序

（1）养护

A 维修主管于每年12月制订本小区下年度房屋设施养护计划并报管理处主任审批。

B 维修人员按房屋设施养护计划的规定具体实施养护工作并记录于《设施（设备）日常维护保养记录表》内。

C 维修主管对养护工作进行监督和检查。

（2）修缮

A 更换水表

▲关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；

▲安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；

▲维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；

▲维修人员会同小区物业管理员做好业主新启用水表底数记录。

B 更换电表

▲断开电源拆下电表，表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。

▲安装结束后合闸试电，保证业主用电设备使用正常，电表转动正常。

▲维修人员会同小区管理员做好业主新启用电表底数记录。

C 维修开关

▲分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因。

▲如果是短路故障，首先将空气开关置于OFF位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。

▲经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。

▲如果是由于线路过载开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应提醒业主减少该线路用电负荷。

D 灯管、白炽灯的维修

▲切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常。

▲灯管不亮可先检查启动器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器查出故障立即排除，恢复正常照明。

▲其他情况造成的灯不亮情况，可根据原因参见上述流程执行进行处理。

E 线路检测

▲线路停电检修应及时通知用户。

▲进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固。

▲线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理。

▲当确认故障经修复后方可送电。

F 门铃维修

▲无电情况时可更换新电池。

▲电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理。

▲因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。

G 插座无电

▲由于市政停电或线路维修造成的停电应通知业主。

▲插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况。

H 水龙头漏水

▲关闭业主室内供水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点。

▲根据业主需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头。

▲打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。

I 马桶不通

▲检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。

J 洗脸（菜）盆堵塞、漏水

▲检查存水弯管，取出杂物。如仍不通畅，可用竹蔑、铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通。

▲检查盆体与下水管接口，查出漏水处后用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。

K 浴缸堵塞、漏水

▲如管道堵塞见洗脸盆、洗菜盆处理流程进行处理。

▲浴缸缸体漏水应建议业主更换，如检查是接口漏水应征得业主同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。

L 部分楼层停水

▲查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上。

▲市政或其他维修造成的停水应通知业主，并作解释。

M 疏通地漏

▲同马桶堵塞处理办法。

N 检修门窗

▲检查门窗附件有无损坏、不全、进行更换或补装。

▲清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道加注润滑油。

▲更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。

O 换锁

▲拆下坏锁后先进行检查，如能修理及时修理，如无法修理好的可通知业主更换新锁。

（3）非一般性的维修

委托专业维修公司进行修复。

（4）时间要求

A 接到《报事处理单》后维修主和立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过25分钟，一般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工艺技术要求特殊的除外）；同时应向业主解释原因。

B 功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差，高低不平现象。

C 维修时应尽量满足业主的合理要求。

D 维修工作的检查

▲维修主管每周将《报事处理单》整理一次，以检查服务的及时性和业主的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正的措施。

▲小区管理处管理员应根据《报事处理单》对用户进行回访，收集业主对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息，管理处主任对维修工作进行相应检查。

（三十四）业主室内装修工作流程

1、 目的：

规范业主室内装修，确保房屋结构及其配套设备设施协管队，以及房屋外观整洁、统一。

2、适用范围

业主装修管理

3、工作流程图

4、流程图说明

（1）客户服务中心

A 负责受理业主装修申请和装修竣工验收申请。

B 检查业主装修申请报材料及竣工资料。

C 办理施工人员出入证，收取业主装修保证金、除渣费、出入证押金等装修费用。

（2）工程主管

A 负责审批业主装修图纸，核定装修费用。

B 审批涉及较大工程改动的业主装修项目。

C 负责对业主厨房、卫生间作装修前的关水试验检查。

D 负责定期巡检装修单位，确保按图施工，并符合协管队要求，若发现严重的违规装修，及时制止并处理，并核定收费。

E 审批施工单位的临时用电申请，并核定收费。

F 负责配合业主室内智能化设施、空调安装以及其他装修工作。

G 负责对业主装修的竣工验收或二次验收，直至合格。

H 验收合格，在业主室内装修工程竣工验收申请书上签批意见交财务部安排退装修保证金等。

（3）协管队

A 负责检查装修现场是否存在火灾隐患。若有则必须予以纠正或责令整改。

B 负责审批业主装修动火申请，并监督动火作业。

C 负责监督业主搬运大件装修材料及物品，审批材料、工具的出场放行。

D 负责定期巡检装修单位，如发现严重违规装修，及时予以制止、处理，或向工程主管报告，提出处理意见。

E 责监督河沙、水泥等装修材料及装修垃圾的搬运，预防、制止、纠正装修对环境卫生、公共设施的破坏。

F 协助工程主管、片区管理员巡检装修单位，若发现严重违规装修及时报告。

G 财务部：根据工程主管已签批的业主室内装修工程竣工验收申请书，在2个工作日内为业主办理装修保证金退款手续。

（三十五）装修管理工作流程

1、装修申请受理

（1）前台受理业主装修申请，在确认业主身份后，提供装修申请表给业主（或委托代理人）。

（2）业主逐项填写装修申请表，填到装修期限栏为止，业主签字栏必须签字。

（3）业主向物管公司提供一份有详细施工说明的装修图（平面布置图按1：100比例）。装修图纸至少包括：原始平面图、改动后的平面图、给排水系统图、照明系统图；照明、插座平面布置图；天花平面布置图、电器系统负荷说明。

（4）前台向业主简述装修及装修保证金收退的程序。

2、装修审批

（1）前台提交装修申请表、装修图纸给工程主管审查。

（2）审查符合规定，工程主管于12小时内批复装修申请，填装修许可证，并将业主《装修申请表》、《装修许可证》交前台。

（3）前台在6小时内通知业主装修申请已审批，请其缴纳有关装修费用。

3、装修收费及有关手续办理。

（1）前台收取业主装修保证金、除渣费、施工人员出入证押金等。

（2）《装修许可证》给业主，并将注明已收费字样的装修申请表交工程主管；存档。

（3）办理施工人员出入证。

4、装修过程的监管

（1）工程主管负责监督业主按图施工，保证装修单位在装修过程中不违反装修规定，并将日常检查情况记录在《装修巡视检查记录表》上。

（2）管理处协助对装修单位进行巡检，确保装修不损坏和污染公共设施和公共区域。

（3）协管队负责检查装修施工人员佩戴出入证情况，装修施工是否违反消防安全条例，是否损坏和污染公共设施和公共地方，是否影响其他业主的正常生活等。并将日常检查情况记录于《装修巡视检查记录表》上。

（4）工程主管、管理处、协管队发现装修单位违反装修规定，应及时制止并口头警告要求其纠正。同时记录违章情况，并要求施工人员签名确认， 并通报业主。对严重违章者，工程主管立即向装修单位发整改通知，限期整改，逾期不整改，工程主管会同协管队对装修单位采取停电或清场措施，直至整改完成，方可让其重新施工。

（5）装修过程中须动火作业的，业主应到前台申请，经协管队审批后方可动火。动火时须接受协管队的监督指导，施工单位须有动火负责人在现场监管，并配备必要的灭火器。

（6）装修中须临时用电，业主应到前台申请，经工程主管审核定价，业主交费后，由维修组提供临时用电。

5、装修验收

（1）业主装修完毕后，到前台办理验收手续，填写《装修工程竣工验收申请》，并提供完整的竣工图纸一份。

（2）前台将竣工验收申请表交工程主管，工程主管于24小时内到业主室内验收，验收结果填写在装修验收申请表内。

（3）验收不合格，工程主管书面通知业主限期整改，验收合格后，在《装修完工验收表》上签字，财务部在2个工作日内退还业主保证金。业主入住三个月后，工程主管组织进行二次验收，验收合格，财务部退装修单位保证金。

（4）前台办理业主施工人员出入证的退证退款手续。

（三十六）配电房维修保养工作流程

1.工作程序说明

2.供配电维修保养工作程序

（1）低压配电设备由值班维修人员负责维修保养。

（2）工程主管每年12月制订下年度《供配电设备检查保养计划表》，并按运行情况制订中修、大修计划．

（3）维修保养过程中应遵守协管队操作程序、停电管理工作程序．

（4）值班维修人员按《供配电设备检查保养计划表》要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于《设施（设备）日常维护保养记录表》、《设备维修记录表》，零部件更换及大修情况同时记录于《设备管理台帐》。

（5）供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处，限期解决。

（6）凡是夜发生的，不影响业主生活、工作的、不会产生严重后果的供配电故障，可以由早班值班维修人员进行维修。

（7）工程主管提供工作指导及检查监督。

（三十七）柴油发电机操作流程

1、目的

确保柴油发电机操作正确性。

2、适用范围

适用于管理处柴油发电机操作。

3、操作程序

（1）开机前检查。

A 确定燃油箱燃油充足，供、回油管无渗油。

B 检查机油尺油位，机油盘油位应处于机油尺上下刻度之间。

C 打开水箱盖，水箱水位距加水口10CM为正常。

D 手压风扇皮带，下沉2—5CM正常。

E 检查机身有无漏油，燃油无渗漏。

F 检查蓄电池电压不低于24DV。

（2）手动开机

A 合上发电机操屏断路器开关（模拟调试开机时断开）。

B 将点火钥匙由左向右转至起动位。

C待发电机起动平稳时松开，发电机启动加速发电输出。

（3）自动开机

A 合上发电机操作屏断路器。

B 将点火钥匙由在转至AUTO自动位时待命。

C停市电时，信号继电气失电，触点导通起动模块，发电机起动加速，发电输出。

（4）手动停机

A 卸负荷

B 断开发电机操作屏主断路器。

C 将钥匙转至停止位置，发电机熄火停机。

（5）自动停机

A 来市电时，信号继电器通电，触点断开控制模块，5分钟后自动停机。B 柴油发电机处于待命状态。

附一：柴油发电机操作流程图

（三十八）照明维修工作流程图

（三十九）二次供水管理流程

1、目的

保证小区二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。

2、适用范围

适用于小区二次供水的管理，二次供水是指用户从一次市政配水管网引出用于蓄水或加压的再次（或多次）的供水装置。

3、职责

（1）维修主管负责制订年度水池（箱）的清洗及消毒计划，并监督实施。

（2）管理处主任负责审核和批准年度水池（箱）的清洗及消毒计划，并监督实施。

（3）维修人员负责水池（箱）的管理。

（4）管理处负责发出停水告示、并通知业主。

4、操作流程

（1）二次供水管理的要求

A 二次供水由指定的维修人员负责管理。

B 维修人员负责水池（箱）的管理工作，要求每个水池（箱）包括：地下、楼顶，须加盖、加锁，保持盖口干净，并申请办理二次供水卫生合格证。

C 新建、扩建和改建的二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。

D 二次供水清洗、消毒人员，须持有健康证、培训证，并经卫生防疫站认可。

（2）年度水池（箱）清洗及消毒计划

（3）通知

A 维修组每次对水池（箱）清洗及消毒计划实施前两天通知管理处。

B 管理处在计划实施前4小时发出停水告示，通知小区业主。

（4）排水

A 为确保用户的正常供水，排水工作必须提前到清洗、消毒水池（箱）前3小时进行，并记录开始排水时间和结束排水时间。

附一：水泵房维护保养工作流程图

附二：水泵房巡视检查流程图

（四十）土建工程维修流程图

（四十一）电梯运行管理工作流程

1、目的

确保电梯技术性能处于良好状态，保证协管队运行。

2、适用范围

适用于小区高层住宅电梯的运行管理。

3、职责

（1）电梯维修工（或机电值班工）负责电梯运行情况巡查和故障报告。

（2）维修主管负责电梯的综合管理及对上述工作的检查监督。

（3）管理处主任对上述工作进行检查监督。

4、工作程序

（1）管理人员工作程序

A 电梯维修工

▲电梯维修工每周对电梯运行状况进行一次检查保养，发现问题及时处理

或联络电梯公司处理，督促电梯公司维修保养。当电梯年检期即将接近时，督促电梯公司作电梯年检、年审。

知电 梯维修工处理，必要时联络电梯公司处理。

C 维修主管

▲维修主管负责电梯的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，设

备账目管理。同时对电梯维修工、电梯公司维修保养工作进行指导及检查监督。

D 管理处主任

▲进行周检、月检。每月月底对电梯机房组织有关人员进行设备检评。

▲审核《电梯维修记录》

（2）电梯使用管理工作程序

A 电梯实行自动运行操作，实行２４小时投入运行。

B 客梯以承载小区业户为主。

C 货梯以承载小区装修单元进出货物为主。

（3）电梯协管队运行工作程序

A 电梯维修工发现异常或接业主反映时，应立即前往现场检查或通知电梯公司维修。

B 电梯维修工每周进行一次检查保养，并做好记录，督促电梯公司按规定进行维修保养工作，按规定填写维修保养记录。

C 制止乘客的不文明行为，严禁易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。

D 任何人不得在电梯机房、轿箱、井道吸烟。

（4）电梯机房管理工作程序

A 电梯机房内任何设备非电梯维修工、电梯公司专业人员禁止操作。

B 非工作人员进入电梯机房须经机电维修主管或管理处主任批准后，由电梯维修工陪同，方可进入。

C 保持良好照明及通风，常备手电筒及应急照明设施，门窗开启灵活无破损。

D 保持机房干净整洁，不准堆放杂物。

E 消防器材齐备良好，机房内严禁吸烟。

F 电梯机房因维修保养等原因停梯，应在一楼电梯大堂处悬挂告示牌。

（5）运行异常

A 当火灾发生时

▲控制中心值班员打开迫降开关，将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防运行状态，电梯维修工迅速关闭不具备消防功能的电梯。

B 当地震发生时

▲根据震前预报关闭所有电梯，地震过后开启时由专业电梯公司对电梯进行协管队检测确认无异常后，方可运行。

C 当电梯进水时

▲底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源。

▲当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。

▲电梯漏水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。

（6）电梯协管队操作工作程序

A 维修保养时一般须切断电源，以免触电、卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。

B 因维修保养需停机时，须确认电梯轿厢内无乘客方可停机。

C 在维修保养中必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行机、停机都必须得到对方的回答后方可操作。

D 在机顶作检修、保养工作时，除特殊情况下，严禁行快车。

E 下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。

F 在井坑作业时，首先开亮井底灯，按下井底协管队掣，作业人员必须佩戴协管队帽。

G 机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守动火作业规定，指定专人监视，事后清理火种，严防火灾发生。

（7）轿厢困人故障救援程序

A 轿厢停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：

▲确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门查看）；

▲关闭电源总掣；

▲用专用厅门钥匙开启电梯厅门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。

B 轿厢停于远离厅门口的位置时，应首先将电梯轿厢移动至就近的电梯外门口（以高于或低于楼面不超过0.5米为合适）。然后照上述4.7.1中所列步骤出乘客。移动轿厢的方法如下：

▲进入机房关闭故障电梯的电源，打开引机轴的后盖安上盘车摇柄；轻轻松开动，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，应断续动作，使轿厢慢慢移动，直至最接近电梯厅门口为止。如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不可只撬开制动掣，使轿厢自行移动，而应在松开制动掣的同时握紧摇柄用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。

C 遇到其他复杂情况，应及时报告公司及有关领导。

（8）电梯清洁卫生职责划分表

附：电梯维护保养工作流程图